La rentabilité mesure la performance d'un investissement locatif en rapportant les revenus générés aux sommes investies. Mais il existe plusieurs façons de la calculer, et les écarts entre elles sont importants. Distinguer rentabilité brute, nette et nette après fiscalité permet de comparer objectivement des projets et d'éviter les illusions.
Sommaire
La rentabilité mesure la performance d'un investissement locatif en rapportant les revenus générés aux sommes investies. Mais il existe plusieurs façons de la calculer, et les écarts entre elles sont importants. Distinguer rentabilité brute, nette et nette après fiscalité permet de comparer objectivement des projets et d'éviter les illusions.
La rentabilité brute
C'est l'indicateur le plus simple, utile pour une première comparaison :
Rentabilité brute = (loyer annuel hors charges / prix d'acquisition) × 100
Exemple : un T2 neuf acheté 200 000 € frais inclus, loué 750 € par mois, génère 9 000 € par an. Rentabilité brute : 4,5 %.
Cet indicateur ignore toutes les charges. Il ne suffit pas pour décider.
La rentabilité nette
Elle intègre les charges supportées par le propriétaire :
Rentabilité nette = ((loyer annuel – charges annuelles) / prix d'acquisition) × 100
Les charges à retenir : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, provision pour vacance locative et entretien.
Reprenons l'exemple : 900 € de taxe foncière, 500 € de charges non récupérables, 150 € d'assurance, 600 € de gestion et 450 € de provision pour vacance, soit 2 600 €. Revenu net : 6 400 €. Rentabilité nette : 3,2 %.
Dans le neuf, les charges sont plus faibles que dans l'ancien (pas de travaux, exonération temporaire de taxe foncière), ce qui rapproche la rentabilité nette de la rentabilité brute.
La rentabilité nette-nette
Elle intègre la fiscalité : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers, minorés des dispositifs applicables. C'est la seule rentabilité réellement perçue. Elle varie fortement selon le régime choisi : un investisseur en LMNP au réel, amortissant son bien, peut n'être que faiblement imposé pendant des années, alors qu'un bailleur en location nue imposé à 30 % verra sa rentabilité nette amputée d'un tiers.
Le cash-flow
Au-delà des pourcentages, le cash-flow mesure ce qu'il reste chaque mois après déduction des mensualités de crédit :
Cash-flow = loyer – charges – mensualité de prêt – impôt
Un cash-flow négatif signifie un effort d'épargne mensuel. Ce n'est pas nécessairement un mauvais investissement si la valorisation du bien et le remboursement du capital compensent, mais il faut pouvoir l'assumer.
L'effet de levier du crédit
Financer à crédit permet d'investir un capital réduit pour acquérir un bien dont les loyers remboursent une partie de l'emprunt. Le rendement des fonds propres investis peut alors dépasser largement la rentabilité brute du bien. C'est ce qui rend l'immobilier attractif malgré des rendements locatifs modérés.
Les autres éléments à intégrer
- La plus-value potentielle à la revente, liée à l'emplacement et à la dynamique du quartier.
- Le risque de vacance et d'impayés.
- L'horizon de détention, qui conditionne la fiscalité de la plus-value.
Conclusion
Comparer des projets exige de calculer la rentabilité nette, puis nette après fiscalité, et d'évaluer le cash-flow. Avenir Vefa vous fournit les éléments chiffrés de chaque programme pour construire votre simulation. Contactez-nous.
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