L'immobilier neuf bénéficie d'un traitement fiscal favorable, à l'achat comme pendant la détention. Certains avantages s'adressent à tous les acquéreurs, d'autres dépendent du projet (résidence principale ou investissement) et de la situation du ménage. Voici le panorama des leviers fiscaux à connaître.
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L'immobilier neuf bénéficie d'un traitement fiscal favorable, à l'achat comme pendant la détention. Certains avantages s'adressent à tous les acquéreurs, d'autres dépendent du projet (résidence principale ou investissement) et de la situation du ménage. Voici le panorama des leviers fiscaux à connaître.
Les avantages à l'achat
Les frais de notaire réduits
Dans le neuf, les droits d'enregistrement sont ramenés à un taux réduit, ce qui limite les frais d'acquisition à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. C'est un avantage automatique, sans condition.
La TVA à 5,5 %
Dans les quartiers prioritaires et les zones de rénovation urbaine, sous plafonds de ressources et pour une résidence principale, la TVA passe de 20 % à 5,5 %. L'économie peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le prêt à taux zéro
Sans être un avantage fiscal au sens strict, le PTZ est financé par l'État et représente une aide directe pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
Les avantages pendant la détention
L'exonération de taxe foncière
Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant les deux années qui suivent leur achèvement, sauf délibération contraire de la commune, qui peut la limiter. Une déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement.
Des charges déductibles pour les investisseurs
Pour un logement neuf loué, les intérêts d'emprunt, l'assurance, les frais de gestion, la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables sont déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Les dispositifs pour l'investissement locatif
Le dispositif Pinel, qui permettait une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué, a pris fin pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2024. D'autres cadres restent mobilisables :
- La location meublée non professionnelle (LMNP) : l'amortissement du bien et du mobilier permet de neutraliser une large part des loyers imposables.
- Le déficit foncier, lorsque les charges dépassent les loyers.
- Les dispositifs spécifiques pouvant être créés par les lois de finances successives, à vérifier au moment de l'achat.
Les avantages à la revente
La résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour un investissement, l'abattement pour durée de détention réduit progressivement l'imposition à partir de la sixième année, jusqu'à exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Les points de vigilance
La fiscalité immobilière évolue chaque année avec les lois de finances. Les conditions, plafonds et dispositifs décrits ici doivent être vérifiés au moment de la réservation. Pour un investissement, faites valider votre montage par un professionnel du patrimoine ou un expert-comptable.
Conclusion
Frais réduits, TVA à 5,5 %, exonération de taxe foncière, cadres fiscaux pour investisseurs : l'immobilier neuf cumule des atouts fiscaux réels. Avenir Vefa vous aide à identifier ceux qui s'appliquent à votre projet. Contactez-nous.
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