Avant de chercher un logement neuf, il est indispensable de connaître le montant que vous pouvez emprunter. La capacité d'emprunt détermine votre budget d'achat et évite de se projeter sur des programmes hors de portée. Voici comment les banques la calculent et comment l'estimer vous-même.
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Avant de chercher un logement neuf, il est indispensable de connaître le montant que vous pouvez emprunter. La capacité d'emprunt détermine votre budget d'achat et évite de se projeter sur des programmes hors de portée. Voici comment les banques la calculent et comment l'estimer vous-même.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter, compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt. Elle se distingue de la capacité d'achat, qui y ajoute l'apport personnel et les prêts aidés, puis en retranche les frais annexes.
Le taux d'endettement maximal
Les banques appliquent la règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière : les mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus nets mensuels. Une marge de dérogation existe pour certains dossiers, notamment les primo-accédants ou les revenus élevés, mais elle reste limitée.
Les revenus pris en compte
Sont retenus les salaires nets, les revenus d'activité indépendante (moyenne des trois derniers exercices), les pensions et rentes, et une partie des revenus locatifs (généralement 70 %). Les primes et heures supplémentaires sont intégrées si elles sont régulières. Les allocations temporaires sont en principe exclues.
Les charges à déduire
Les crédits en cours (auto, consommation, autre prêt immobilier), les pensions alimentaires versées et, selon les banques, les loyers qui perdureront après l'achat sont déduits. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel disparaît et n'est pas compté.
La méthode de calcul
- Calculez vos revenus nets mensuels.
- Appliquez 35 % : c'est votre mensualité maximale, charges de crédit existantes comprises.
- Retranchez vos crédits en cours : vous obtenez la mensualité disponible pour le nouveau prêt.
- Convertissez cette mensualité en capital empruntable, selon le taux et la durée.
Exemple : un couple gagnant 4 500 € nets par mois, sans crédit en cours, dispose d'une mensualité maximale de 1 575 €. Sur 25 ans, avec un taux global de 3,5 % assurance comprise, cela correspond à un capital d'environ 315 000 €.
Le rôle de la durée et du taux
Allonger la durée augmente le capital empruntable mais aussi le coût total du crédit. Un taux plus bas, obtenu grâce à un bon dossier ou à la négociation, améliore mécaniquement la capacité d'emprunt. En VEFA, la durée peut être portée à 27 ans grâce au différé de construction.
Le reste à vivre
Au-delà du taux d'endettement, la banque vérifie le reste à vivre : ce qu'il vous reste chaque mois après paiement des mensualités. Il doit être suffisant pour vos dépenses courantes, avec un minimum variable selon la composition du foyer.
De la capacité d'emprunt au budget d'achat
Ajoutez à votre capacité d'emprunt votre apport personnel et le montant du PTZ si vous y êtes éligible. Retranchez ensuite les frais de notaire (environ 3 % dans le neuf) et les frais bancaires. Le résultat est le prix maximal du logement que vous pouvez viser.
Conclusion
Calculer sa capacité d'emprunt permet d'aborder la recherche d'un logement neuf avec un budget réaliste. Avenir Vefa vous aide à affiner cette estimation et à cibler les programmes adaptés. Contactez-nous.
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